Пролог:

Для начала, рассмотрим момент правильного понимания юридического сопровождения работы бизнеса…

Для чего нужен грамотный юрист?

Для большинства людей – чтобы правильно сформулировать требование в суд, правильно обжаловать незаконное решение и т.п.

Да, это очень важно, ведь неверно определённая задача или цель, чем и является формулировка в суде, в жалобе – это полный провал, потеря ресурсов, времени, а зачастую и бизнеса.

Для понимания – это, как неверно поставить диагноз и проводить по нему лечение… Результат будет плачевным.

Соответственно, даже в тех случаях, когда позиция заявителя верная и облечённая доказательствами, однако неправильно выбран способ, форма или суть обжалования – такой человек проиграет, и это многократно досадно и обидно.

И, чтобы этого не произошло – нужно обращаться к грамотным специалистам, а не заниматься «самолечением» или рыскать по-принципу «чем дешевле», тем «лучше».

Вместе с тем, если при организации дела вы первоначально неверно создали проект здания, составили документы, или неправильно выбрали формат работы, или, даже, просто не подписали с клиентом нужный документ, или предоставили по его просьбе те услуги, которые нельзя было предоставить без соответствующего «прикрытия» — то, даже грамотный, и талантливый, юрист не сможет помочь. Как говориться, «Соломку нужно стелить сразу», тогда и падать не придётся, или вместо падения будет несколько минут «отдыха на природе», пока всё идёт по плану, и будет завершено согласно лучшим ожиданиям.

Соответственно, чем полнее и грамотнее сделана работа юридического консультанта в начале работы бизнеса, тем меньше и дешевле будут стоить решения вопросов его сопровождения и устранения препятствий в последующем, если такая угроза возникнет. И, как показывает обычная житейская практика – решить заранее всегда дешевле, чем решить срочно!

Основная часть.

Теперь, непосредственно к вопросу: «Составные части безопасного ведения дела по сдаче жилья в наём (для участков с целевым назначением ИЖС).»

Их три:

  1. Правильное Использование земельного участка (соответствие между видом недвижимости, видом предоставляемых услуг и ставкой налогообложения).
  2. Правильное оформление пакета документов сопровождения деятельности и предоставления услуг (пакет документов на ведение деятельности (договоры на проживание); формат предоставления услуг (для сдачи жилья: наниматель и поднаниматель, дополнительные услуги (питание, уборка); вид деятельности по сдаче жилья для государственной регистрации).
  3. Правильное оформление объекта недвижимости для ведения деятельности по сдаче жилья в наём (требования законодательства)

Каждая из составных частей непосредственно связана с другими и выстраивает единую систему работы и безопасности. Если заняться только одной, игнорируя остальные, то получиться противоречие, на котором, как раз и любят «ловить» контролирующие и проверяющие органы.

Например:

если земля оформлена под ИЖС, а характер предоставления услуг построен по принципу гостиницы;

или здание построено, как гостиница, а расположено на земельном участке, не предназначенном под такой вид деятельности;

или организация работы имеет формат «пансионата», а патент оформлен под сдачу в наём жилья;

или сдача жилья в наём осуществляется без должного заполнения документов,

– с большой вероятностью будет проблема и акты о нарушениях.

Формат нашей встречи не позволит остановиться подробно на каждом элементе, и рассмотреть все существенные особенности и способы организации работы.

Каждый случай, в 90-та процентах, индивидуален, и, в обязательном порядке, подразумевает изучение всех обстоятельств и выработку того самого, правильного решения, о котором я говорил ранее.

В конце нашей встречи я обязательно оставлю координаты для индивидуальных вопрос, и Вы сможете, по готовности, наладить контакт и решить конкретно Вашу задачу. Также мои данные имеются у организаторов.

Перед рассмотрением основных вопросов, обозначим несколько важных моментов, связанных с законодательством, которые обязательно нужно правильно понимать.

1). В соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ, следует понимать различие между объектом жилого назначения (которое подлежит найму для физлиц или аренде для юрлиц), и нежилого назначения (для которого существует только аренда, а найм попросту невозможен).

Кроме того, НЕВОЗМОЖНО осуществить сдать в аренду (юрлицу), и тем более, в найм (физлицу), нежилое помещение, входящее в состав общего комплекса жилого домовладения (например сарай). В это случае такое помещение может только ПРИЛАГАТЬСЯ к жилому помещению (сдаваемому в аренду или найм), и пользование им осуществляется в соответствии с договором найма, как дополнительное условие к этому Договору.

Как это правильно сделать – есть ответ, если будет задан вопрос.

Нежилым помещением, сдаваемым для проживания, может быть только гостиница, пансионат или другой подобный объект.

Соответственно, когда кто-то сдаёт комнатку в отеле под названием «Сарай для дров», это полностью незаконно…Если, при этом, не сдаётся часть жилого домовладения.

2) Статуса гостевых домов в законодательстве не существует. Часто цитируемый приказ Росреестра от 30 июля 2021 г. № П/0326, которым, якобы, введена возможность использовать ИЖС для ведения предпринимательской деятельности (размещения гостиницы или пансионата), трактуется не совсем так, как есть.

Итак, на самом деле:

в данном приказе изъято из запретов ведение предпринимательской деятельности собственников жилой застройки по сдаче в наём, что уже более 25 лет прямо указана в правах собственника жилого помещения (ст.ст. 288, 209, 673 ГК РФ). То есть Классификатор видов разрешённого использования просто привели в соответствие с действующим Гражданским Кодексом, а не ввели в него новое «разрешение» для сдачи жилья в наём!

Кроме того, принятые изменения не подразумевают возможность существования на одном земельном участке, и гостиницы, и объекта для сдачи в наём. Ибо этим же Приказом, внесены изменения в разрешённый вид использования земель, предназначенных для гостиничного обслуживания, которым изъята возможность размещения на таких участках зданий для сдачи жилых помещений в наём! То есть, если ранее на землях под «гостиничное хозяйство» можно было разместить и гостиницу, и жилые помещения (то есть жилой дом), то после внесения таких изменений – это запрещено.

3). Следует понимать, что между гостиницей и жилым домом очень большая разница. Это как разница между настоящим и «страйбольным» оружием: не смотря на очень большую схожесть – это разные нормы, разные законы, разные допуски и разная ответственность за владение и применение.

В соответствии с законодательством (ч. 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 2 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ, уже упомянутом Приказе Росреестра от 30 июля 2021 г. № П/0326) жилой дом – это отдельно стоящее здание, количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В отношении гостиниц, Закон РФ от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» дает своё определение, если кратко: «Гостиница — средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации».

Также, согласно п.5 Постановления Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» они подразделяются на несколько видов, среди которых:

  • курортный отель, санаторий, дом отдыха, центр отдыха, пансионат — вид гостиниц, которые расположены в лечебно-оздоровительных местностях или на курортах, оказывающих помимо гостиничных услуг комплекс дополнительных услуг оздоровительного характера, в том числе с использованием лечебных природных ресурсов;
  • апарт-отель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент»;
  • комплекс апартаментов — вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет);
  • мотель — вид гостиниц, размещенных в границах полосы отвода автомобильной дороги или придорожных полос автомобильных дорог, с автостоянкой, вход в номера которых может быть осуществлен с улицы (с места парковки автомобиля);
  • хостел — вид гостиниц, включающих в себя номера различных категорий, в том числе многоместные номера (но не более 12 мест в одном номере), с возможностью предоставления проживающим как номера целиком, так и отдельных мест, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для приема пищи и т.п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги;
  • загородный отель, туристская база, база отдыха — вид гостиниц, расположенных в сельской местности, в горной местности, в лесу, на берегу водоема, не относящихся к лечебно-оздоровительным местностям или курортам.

То есть, если кто-то считает, что его жилой дом, построенный на землях для ИЖС не является гостиницей, но по типу помещений, и, особенно, по перечню и форме фактического предоставления услуг – соответствует вышеуказанным стандартам, то и суд, или проверяющие органы сочтут такое здание гостиницей, со всеми вытекающими последствиями от набора сертификации, стандартизации, паспортизации, и до  выписки штрафов, и предписаний на устранение нарушений.

Например, учитывая, что в гостиницы проживает не семья владельцев, а отдыхающие, то в ней:

  • должны оказываться гостиничные услуги (в зависимости от «звездности» гостиницы они будут различны) — указаны Постановлении Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»;
  • здание должно соответствовать определенным нормам (градостроительным, противопожарным, Роспотребнадзора и т.д). Например, с каждого этажа гостиницы должно быть не менее 2-х эвакуационных выходов, здание должно быть оборудовано системой пожарной сигнализации и т.д.
  • гостиница не является местом, в котором могут официально проживать (иметь постоянную регистрацию) ее владельцы, так как гостиница не относится к «жилым помещениям» согласно статье 16 ЖК РФ.

Таким образом, очень важно правильное понимание фактического статуса того объекта, которым вы владеете и используете в предпринимательской деятельности, и тех услуг, которые вы оказываете, чтобы не попасть в череду значительных неприятностей и убытков.

Теперь, перейдём к основным практическим вопросам нашей встречи!

Итак, вопрос первый:

Правильное Использование земельного участка.

В соответствии с вышеупомянутым классификатором видов разрешенного использования земельных участков, для размещения ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЧАСТНОГО ДОМА, и последующей сдаче в наём, подходят только два вида разрешенного использования земельного участка:

— Для индивидуального жилищного строительства;

— Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) — Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1.

Обращаю внимание, что по землям ЛПХ следует различать приусадебные земельные участки, то есть расположенные в границах населённых пунктов, и полевые земельные участки, расположенные за пределами границ населенного пункта. Разрешение на размещение жилого дома действует только в отношении приусадебных земельных участков.

Для размещения гостиницы, пансионата или турбазы также подходят два вида разрешённого использования земельных участков:

для «Гостиничного обслуживания» или «Туристическая деятельность».

Разница в том, какой вид использования земли для размещения гостиницы будет правильным с точки зрения законодателя – указан в основном тексте вида разрешенного использования Классификатора:

  • для Гостиничного обслуживания – это предпринимательство (Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности…предусмотренных кодами 4.1-4.10);
  • для Туристической деятельности – это Отдых, рекреация, (обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1-5.5).

В виде разрешенного использования земель «Отдых (рекреация)» также внесены схожие изменения. Согласно новой редакции столбца 2 строки с кодом «5.2.1» (Туристическое обслуживание), в качестве относимых к этому виду использования остались только: пансионаты, гостиницы, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

Также, в каждом населённом пункте, на каждой территории есть принятый генеральный план, в который включён раздел Планирования застройки земель. В соответствии с этим разделом, по каждой территории этого муниципалитета есть зона с разрешёнными видами деятельности. Таким образом, любой земельный участок входит в определённую функциональную зону (которую можно посмотреть в ПЗЗ).

В таких градостроительных регламентах указаны виды разрешённого использования каждой конкретной территории в Российской Федерации.

Таким образом, каждый земельный участок в России имеет полную конкретизацию, где указаны:

  • основные виды разрешенного использования земельного участка;
  • условно разрешённые виды использования земельного участка;
  • вспомогательные виды использования земельного участка;

Эти виды могут не совпадать с теми, которые ведут, или намереваются вести, конкретные владельцы земельных участков и недвижимости. В таком случае необходимо внесение в ПЗЗ изменений, иначе – это нарушение законодательства со всеми вытекающими последствиями.

Кроме того, в вопросе использования земельного участка под ИЖС или ЛПХ, для предпринимательской деятельности, следует обратить внимание на размер оплаты налога на землю. В соответствии с действующим законодательством ставка земельного налога участков под индивидуальное жилищное строительство (а равно и ЛПХ), используемых в предпринимательской деятельности, составляет 1,5%, а не 0,3% (применяется, в отношении земель для жилищного строительства, не используемых в предпринимательской деятельности (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса).

Таким образом, Правильное использование земельного участка для временного размещения представляет собой точное соответствие между:

— видом разрешенного использования земли и видом деятельности, разрешенным на данном участке согласно градостроительному регламенту муниципалитета;

— фактическим видом построенной недвижимости (жилой дом, гостиница);

— видом фактически предоставляемых услуг (услуги найма жилья, или услуги гостиничного типа);

— ставкой налогообложения.

Следует точно позиционировать каждый из этих элементов, провести экспертизу их соответствия между собой, и в случае несовпадений (противоречий закону) выработать дополнительный (или заменяемый) элемент, который приводит всю систему в правильное состояние.

Вопрос второй:

Правильное оформление пакета документов сопровождения деятельности и предоставления услуг.

Любая сдача в наём оформляется договором найма. Если договора нет, то и найма не существует, и это можно признать незаконной деятельностью.

Если у Вас услуги найма, то весь пакет документов должен быть создан под данный вид услуг. То есть вы сдаете нанимателю конкретную жилую комнату (не койко-место) с доступом к другим помещениям общего назначения (туалет, ванна, кухня, двор) и всё!!!

Никаких услуг по уборке, никаких услуг по замене белья, по питанию – ничего подобного в договоре указывать нельзя. Эти услуги можно оказывать, но по другим договорам, и соответствующим способом (по отдельному виду деятельности).

Кроме того, договор не должен иметь признаков «посуточной сдачи жилья», и лучше быть заключён на срок не менее месяца с возможностью досрочного расторжения по соглашению сторон. Кроме того, в договор следует включить особое приложение, определяющее конкретные помещения, сдаваемые в найм (с актом приёма-передачи) и входящие в выделенные места общего пользования.

Ещё раз хочется подчеркнуть, формат договора и формат (перечень) оказания услуг должны чётко совпадать между собой. В противном случае – могут быть большие проблемы.

Далее, следует обязательно предусмотреть защиту своих прав от незаконных действий нанимателей. На моих ресурсах (Телеграмм-канал: ChudoBureau) есть отдельная статья о рисках, которые смогут поджидать наймодателя при сдаче жилья. В частности, система поднайма может стать, как способом расширения ваших возможностей для законного увеличения получаемого дохода, так и принести неожиданные неприятности. Эти факторы также необходимо предусмотреть в пакете документов договора найма.

Кроме того, следует правильно выбрать систему налогообложения. Эта тема отдельной встречи и мы не планировали, с организаторами, уделять ей внимание, однако сказать об этом необходимо.

Таким образом, весь документальных пакет, на основании которого вы сдаёте в наём помещение в жилом доме (или сам жилой дом) должны полностью защищать ваши интересы и соответствовать типу недвижимости, категории земли и перечню предоставляемых услуг.

Если же Вы обладаете недвижимостью фактического типа «Гостиница» и оказываете услуги, относимые к гостиничным, то Вам необходимо менять разрешённый вид использования земли. Если такой вид предусмотрен в ПЗЗ муниципалитета в вашей зоне застройки – это существенно ускоряет процесс, если же нет – то понадобится квалифицированное содействие и помощь, в том числе представителей органов власти.

Вопрос третий:

Правильное оформление объекта недвижимости для ведения деятельности по сдаче жилья в наём.

В соответствии со статьёй 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Далее установлено, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В основном, такое помещение должно соответствовать требованиям, изложенным в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.  Прежде всего, в данном постановлении указано, что Жилым помещением признается жилой дом (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем), а комнатой — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Соответственно, невозможно признать жилым априори нежилое помещение (прежде всего вне жилого дома), либо необходимо проводить комиссионное обследование (для подтверждения соответствия части жилого дома для проживания людей).

Таким образом, чтобы сдать в наём часть жилого дома, следует иметь в этом доме изолированную комнату (или комнаты), относимые именно к жилой части (не коридоры, кухни, подсобки и т.п.). Уже, к жилым помещениям, могут прилагаться дополнительные нежилые объекты

Также, следует помнить, что на территории участка под ИЖС (ЛПХ) может быть только одно строение, называемое жилой дом: несколько жилых домов (отдельных зданий) на участке быть не может, они должны быть связаны в один объект.

Таким образом, правильное оформление объекта недвижимости для ведения деятельности по сдаче жилья в наём включает в себя:

Наличие на участке одного жилого дома с изолированными комнатами;

Составленный технический паспорт (экспликацию к кадастровому плану) зарегистрированные в «Госкомрегистре», в котором сдаваемые помещения выделены, указаны как жилые, и не являются отдельными объектами недвижимости.

Предоставление права пользования, как смешанными местами общего назначения, так и индивидуализированными, для конкретного нанимателя.

В том случае, если у Вас имеется только нежилое помещение, то Вам необходимо осуществить, как смену вида земельного использования участка (на гостиничный или туристический), так и провести сертификацию и дооснащение здания для возможности его использования в качестве гостиницы.

Эпилог:

Для спокойствия в работе, подготовки или устранения рисков – я всегда рекомендую провести обследование, или юридическую экспертизу, которая стоит в десятки раз дешевле, чем срочное решение вопросов, если её не провести, и не выявить проблему заранее.

Это обычная экономика – заплатить меньше и без напряжения нерв и обстоятельств.

Тем более, что, фактически, такие затраты – это, ни что иное, как подготовка к работе, например, как приобретение участка, строительство здания, или закупка мебели. При этом, убытки при отказе от правильного оформления работы очень серьёзные, и могут доходить до полной потери бизнеса, то есть конфискации средств совершения правонарушения, о чем, также, можно прочесть на моих информационных ресурсах.

И, ещё один важный момент. Как работать – каждый выбирает сам!   

Для тех, кто выберет легальный способ, и правильно оформит свою деятельность появятся множество приятных дополнений, в том числе:

Получение грантов;

Льготное получение земли;

Льготные кредиты;

Льготное налогообложение;

Отсутствие рисков штрафов и конфискации имущества

Что для этого нужно – правильно наладить работу и провести соответствие между категорией земель, видом недвижимости, формой оказания услуг и статусом налогоплательщика, то есть между документальным оформлением и реальным состоянием бизнеса.

 

Спасибо за внимание!

С уважением, Вадим Владимирович Чудесенко